Студия архитектуры & дизайна


Проекты перепланировки

Уже реализованные проекты:

  • г. Рязань, ул. Старая Дубрава, кв. 275
  • г. Рязань, ул. Старая Дубрава, кв. 267
  • г. Рязань, Славянский проспект, кв. 184
  • г. Рязань, Славянский проспект, д. 6, кв. 54
  • г. Рязань, ул. Баженова, д. 27 кв. 46
  • г. Рязань, Славянский проспект, д. 6, кв. 51
  • г. Рязань, ул. Старая Дубрава, д. 1 кв. 206
  • г. Рязань, ул. Баженова, д. 33, кв. 70
  • г. Рязань, ул. Баженова, д. 27, кв 40
  • г. Рязань, ул. Октябрьская, д. 65, кв. 284
  • г. Рязань, ул. Кудрявцева, д. 66, кв. 50
  • г. Рязань, ул. Быстрецкая, д. 20, кв. 168

  • г. Рязань, Мервинская ул., д. 69, кв. 209
  • г. Рязань, ул. Крупской, д. 18а, кв. 6
  • г. Рязань, Садовая ул., д. 20, кв. 11
  • г. Рязань, ул. Интернациональная, д. 15а, кв. 2
  • г. Рязань, ул. Вокзальная, д. 26, кв. 106
  • г. Рязань, ул. Ленина, д. 5а, кв. 7
  • г. Рязань, ул. Затинная, д. 38, к. 1, кв. 69
  • г. Рязань, ул. Зубковой, д. 4, кв. 101
  • г. Рязань, ул. Циолковского, д. 23, кв. 12
  • г. Рязань, ул. Зубковой, д. 4, кв. 101
  • г. Рязань, ул. 1-я Прудная, д. 21, кв. 6
  • Рязанская обл., Рязанский р-н, посёлок Мурмино, ул. Лесная, д. 3, кв.39

Наша организация изготовит для вас проекты перепланировки квартир и нежилых помещений.  Консультации по телефону: +7 (920) 979-55-96

Проект перепланировки - это установленная действующими нормативными требованиями проектная документация, которая разрабатывается специализированной организацией, имеющей разрешение (допуск СРО) на проведение соответствующих видов работ.

В проекте перепланировки отражаются все изменения относительно старой планировки с учетом особенностей строительных конструкций и инженерных коммуникаций. Во многих случаях проект перепланировки разрабатывается вместе с техническим заключением о возможности перепланировки, особенно, если планируется затрагивать несущие конструкции.

На территории РФ общие правила  оформления проектной и  строительной документации регламентируются  ГОСТ 21.101-97 и ГОСТ 21.501-93.

Кроме того, требования к составу проектной документации для перепланировки квартиры изложены в Приложении 3 к Постановлению Правительства Москвы № 508​.

Итак, рассмотрим состав проекта перепланировки:

1. Обложка:

Это "лицо" проектной компании. В основном здесь отражен фирменный стиль организации.

2. Титульный лист:

На данном листе ставятся подписи лиц, ответственных за разработку проектной документации. Зачастую обложка и титульный лист бывают совмещенными.

3. Лист общих данных:

Включает в себя:

а) Ведомость чертежей основного комплекта по форме 1 приложения Б ГОСТ 21.101-97.

б)  Перечень ссылочных и прилагаемых документов по форме 2 приложения Б ГОСТ 21.101-97. Прилагаемые документы - это вся проектная документация, которая идет как дополнение к проекту: обязательно планы БТИ и свидетельство о допуске СРО, фотоматериалы, характеристики оборудования, и так далее, в зависимости от вида перепланировки.

Ссылочные документы - это список ГОСТов, СНиПов, СаНПиНов и других нормативов, на которые существуют ссылки в данном проекте.

в) В левом углу проставляется обязательство ГИПа (главного инженера проекта) о соответствии проектных решений действующим нормам.

4. Пояснительная записка

В пояснительной записке содержится перечень планируемых работ, основания разработки проектной документации, архитетурно-строительные решения, условия производства работ,  противопожарные мероприятия, и в зависимости от характера перепланировки, иные сведения.

5. План квартиры до перепланировки

План квартиры до перепланировки отчерчивается на основании плана БТИ. Все основные показатели, как то: площадь, расположение сантехприборов, нумерация помещений должны с ним совпадать. При разработке простых проектов, зачастую планировка не отчерчивается "с нуля", а просто в проект подкладывается сам план БТИ. План "до" всегда идет в комплекте с экспликацией, т.е. перечнем помещений с указанием их номера, назначения и площади.

В большинстве случаев архитектурно-строительные чертежи выполняются по форме 2 ГОСТ 21.501-93, хотя возможно и отклонения от нее.

5а. Демонтажно-монтажный план квартиры

Промежуточный план между проектным решением квартиры (т.е. планом ДО перепланировки) и планом "после" нее. Красным цветом отмечаются сносимые или перемещаемые перегородки, проемы, сантехприборы, кухонные плиты, и так далее. Соответственно, зеленым показывается их новое расположение.

6. План квартиры после перепланировки

На данном плане отражено, как будет выглядеть квартира после перепланировки и реализации всех проектных решений. Мебель (за исключением встроенной), стиральные и посудомоечные машны, отдельные электрические и газовые духовки, газовые колонки, бойлеры здесь не указываются.

На плане после перепланировки проставляются условные обозначения, применяемые материалы, размеры и толщина стен и др. Справа обычно присутствует экспликация с показателями будущих помещений. Таже присутствует надпись о том что окончательные площади и размеры помещений оформляются при обмерах техником БТИ после завершения ремонта. И именно эти данные  потом прописываются в официальные документы.

План квартиры после перепланировки стоит делать максимально удобным для рассмотрения руководством жилищных инспекций. И здесь стоит соблюдать тонкую грань: с одной стороны, чем меньше указано информации, тем меньше возможностей для для придирок чиновников, но с другой стороны, информации должно быть достаточно для объективного рассмотрения.

Часто бывает что проекты "подгоняются под вкус" руководителя конкретной жилищной инспекции. И возникают противоречивые ситуации. Не будем упоминать конкретный округ, но мы, к примеру, знаем что некий руководитель "неровно дышит" к разделу "водоснабжение и канализация". Поэтому в МЖИ этого округа мы сдаем документы, в которых едва ли не половину проекта занимает раздел ВК. Уже и не важно, что там происходит с планировкой квартиры, главное чтобы сантехническая разводка и аксонометрическая схема были сделаны "на пять с плюсом".

7. Экспликация полов и план полов

В большинстве случаев при перепланировке квартиры изменяется конструкция полов. Это отражается в дополнительном листе экспликации полов по форме 4 ГОСТ 21.501-93, где указываются номера помещений, а также конструкция устраиваемых полов. В жилых зданиях на плиту перекрытия обязательно должен быть уложен слой звукоизоляции. В помещениях санузла, ванной, если их расширяют или объединяют, должна быть выполнена гидроизоляция. Следует помнить, что работы по укладке звуко- или гидроизоляции должны оформляться актами скрытых работ. 

В некоторых случаях план и экспликация полов могут выступать самостоятельным проектом, если, к примеру, перепланировка вашей квартиры ограничивается изменением конструкции полов (например, вы хотите залить новую стяжку пола и демонтировать старую). При замене только напольного покрытия на Не аналогичное (плитку на ламинат) от вас тоже могут потребовать составить проект полов (чиновник ведь не знает, меняли ли вы "пирог" полов или нет).

8. Схема гидроизоляции

При переносе/расширении ванных комнат/туалетов на площадь коридоров в проект добавляется схема гидроизоляции (узел гидроизоляции). Это связано с тем, что при расширении "мокрого помещения" на площадь коридора, данная присоединенная площадь должна быть надежно гидроизолирована во избежание протечек. Позже уложенная гидроизоляция должна подтверждаться актами скрытых работ на устройство гидроизоляции.

9. Водоснабжение и канализация

При переносе сантехнических приборов, устройстве новых ванн и санузлов, переносе кухонь, проект перепланировки дополняется разделом "Водоснабжение и канализация" (сокращенно ВК). Данный раздел может быть как в составе общего проекта, так и оформляться одтельным томом. Он содержит план разводки труб горячего и холодного водоснабжения и план разводки канализационных труб.

10. Аксонометрическая схема

Это пространственная (трехмерная) схема расположения инженерного оборудования.

11. Схема металлоусиления несущих конструкций и порядок работ по усилению

При затрагивании в квартире несущих конструкций (например устройство проема в несущей стене или перекрытии) в состав проекта перепланировки включают специальный раздел по усилению.

Он содержит общий вид проема и рамы его усиления, деталировку узлов, а также указания и порядок производства работ. Важно помнить, что устройство проемов в несущих стенах и их усиление должны оформляться актами скрытых работ.

Проект перепланировки с усилением несущих конструкций обязательно должен сопровождаться техническим заключением о возможности перепланировки. Данное ТЗ должен выполнять автор проекта дома. При отсутствии автора проекта дома, его следует заказывать в ГУП МосжилНИИпроект.

12. Допуск от саморегулируемой организации

Организация, имеющая право разрабатывать проекты перепланировок, должна быть членом Саморегулируемой организации в сфере проектирования. К каждому проекту подкладывается допуск СРО, заверенный печатью организации.

13. Авторский надзор (договор/обязательство)

Проектировщик, разработавший проектную документацию, осуществляет авторский надзор в ходе проведения работ по перепланировке (на предмет их соответствия согласованному проекту). На основании данного акта-обязательства (договора, соглашения) в будущем, он подписывает акты на скрытые работы по устройству гидроизоляции и усиления проемов металлоконструкциями. Иногда также необходимы акты на скрытые работы по звукоизоляции полов и устройству подиумов.

Дополнительные разделы проекта перепланировки:

В зависимости от необходимости, в состав проектной документации могут включаться следующие специализированные разделы:

14. Проект технологии

Разрабатыватся для баров, ресторанов, медицинских центров, автомобильных сервисов, помещений складов, салонов красоты, магазинов продовольственного назначения.

15. Проект отопления и вентиляции

Если планирутся сложные вентиляционные решения то проект должен быть дополнен разелом ОВ (отопление и вентиляция). Обычно он оформляется в виде отдельного тома к основному разделу АР. Чертежи данного раздела выполняются в цетовом решении, подобном разделу ВК. В их состав должны входить : аксонометрическая схема, план и характеристики вентиляционной системы.

16. Проект электроснабжения помещения

Проект электроснабжения не входит в перечень обязательных листов необходимых для согласования перепланировки. Но зачастую управляющие компании при проведении ремонта в новостройках его требуют.

17. Фотомонтажи.

Если при проведении работ планируется затрагивать фасад здания, то возникает необходимость согласования с Архитектурно-планировочным управлением. Для этого случая выполняются фотомонтажи с изображением фасада до и после проведения работ.

Следует отметить что в Москве с 1 декабря 2011 года, такие виды работ по изменению фасадов зданий, как остекление балконов/лоджий и установка кондиционеров не требуют согласования.

18. Теплотехнический расчет.

При проведении работ затрагивающих наружные конструкции дома (демонтаж подоконного блока, расширение дверного проема на балкон/лоджию и т.д.) требуется предоставлять теплотехнический расчет, который подтверждает что, теплотехнических характеристикк новых конструкций достаточно для сохранения нормативной температуры в помещении.

Стоимость проекта перепланировки

Стоимость проекта напрямую зависит от площади объекта, а также наличий дополнительных разделов. (конструктив, отопление и вентиляция, канализация и т.д.). На объектах с малой площадью, стоимость проектирования за квадратный метр увеличивается, а на больших - уменьшается.

Средняя стоимость разработки проекта перепланировки в нашей организации составляет 15 тыс. р. Это цена проекта перепланировки без учета затрат на получение разрешения на перепланировку и сдачи завершенной перепланировки.

Подробнее о стоимости наших услуг по согласованию перепланировок см. здесь. 

Также стоимость проекта перепланировки напрямую зависит от функционального назначения помещения. Офисные помещения, квартиры и помещения свободного назначения находятся на нижней границе стоимости проектирования, а рестораны, помещения пищевых производств, гостиницы, магазины и медицинские учреждения - по верхней границе стоимости проектирования. Это связано с тем, что в данном случае архитектурные решения должны быть тесно увязаны со многими технологическими разделами которые в случае с офисными помещениями и квартирами отсутствуют.

Сроки разработки проекта перепланировки

В среднем проекты перепланировок для помещений небольшой площади разрабатываются нашей организацией за 3-5 дней. Для помещений большей площади сроки несколько увеличиваются.

Оформление проекта перепланировки

Оформление проекта перепланировки производится в соответствии с государственными нормами, правилами и стандартами. Каждый лист проекта и пояснительная записка подписываются автором проекта и руководящими лицами организации, ответственными за его разработку. В проекте, предназначенном для получения разрешения на перепланировку, необходимо отражать проектные решения максимально ясно, просто и лаконично.

В данной статье рассмотривалась проектная документация участвующая в сгласовании достаточно стандартных перепланировок. В зависимости от ситуации в сложных случаях она может дополняться и другими составляющими, необходимость которых определяется в каждом конкретном случае индивидуально.

При затрагивании несущих и ограждающих конструкций (в 99% случаев это устройство проема в несущих стенах), проект должен  разрабатывается в комплекте с техническим заключением. 

Примеры проектов перепланировки: